Frankowicze! Wspominka, jakże aktualna. Poniższy tekst napisałem w lipcu 2008 roku. Wracam do niego, bo wyjaśnia na czym polegał FENOMEN "sukcesu" sprzedawców kredytów we frankach.
Tekst archiwalny
(lipiec 2008):
Co mają wspólnego MiSie z kredytem hipotecznym?
Czerwiec przyniósł zaskakujący wzrost liczby udzielanych kredytów. Mamy ponowny boom na rynku finansowym. Niektórzy już zaczęli wieścić koniec kryzysu na rynku nieruchomości, chociaż tak naprawdę tego kryzysu jeszcze nie mieliśmy.
Jak wyjaśnić ten swoisty fenomen? Jestem doświadczonym sprzedawcą usług finansowych i znajduję jedno, bardzo proste wyjaśnienie: wyjątkowe okoliczności sprzyjające sprzedaży kredytów hipotecznych denominowanych we frankach, podkreślę – sprzedaży, ale niekoniecznie kupna (zaciągania) kredytów.
Pamiętasz, jaki produkt finansowy był na topie w lipcu 2007 roku, dokładnie rok temu? Fundusze Małych i Średnich Firm. Czy wiesz dlaczego? Właśnie ze względu na wyjątkowo sprzyjające okoliczności ich sprzedaży. W każdym miesiącu pierwszej połowy 2007 roku, a także w lipcu, inwestowaliśmy po kilka miliardów, ponieważ sprzedawca pokazywał nam, ile można było zarobić na tych funduszach w ostatnich kilku latach. Ale nie tylko. W końcówce hossy swoje oszczędności wpłacały najbardziej konserwatywne osoby, mające największą awersję do ryzyka inwestycyjnego, które kilka lat wcześniej – w najlepszym okresie na podejmowanie decyzji o kupnie jednostek tych funduszy – zarzekały się, że nigdy nie będą podejmowały ryzyka inwestycyjnego, bo najważniejsze jest dla nich bezpieczeństwo. Jednak w obliczu wspaniałej kilkuletniej hossy bezpieczne odsetki z lokaty bankowej, poprzez porównanie z kilkuset procentami zysku w MiSiach, zaczęły być postrzegane w kategoriach strat – utraconych zysków. W ten sposób kilkanaście miesięcy temu lokata bankowa zaczęła być postrzegana jako forma lokaty przynosząca straty. Osoby nieakceptujące strat zawsze potrzebują iluzji bezpieczeństwa. Owa iluzja bezpieczeństwa, przekonanie o tym, że niczym się nie ryzykuje, inwestując w fundusze akcji, przesądziła o tym, że mieliśmy tak wysokie wpłaty na samym szczycie hossy.
Co było źródłem tej iluzji?
Zdobycie przez Polskę organizacji Euro 2012. Chociaż z dzisiejszej perspektywy inwestowanie w Fundusze Małych i Średnich Firm w lipcu 2007 roku czy kilka miesięcy wcześniej wydaje się aktem desperacji, to w istocie prawie nikt tak tych decyzji nie oceniał w tamtym czasie. Panowało przekonanie, że skoro Polskę czekają gigantyczne inwestycje związane z przygotowaniami do Euro 2012, to hossa „na pewno potrwa jeszcze kilka lat”, a więc nie ma sensu trzymać swoich oszczędności na nisko oprocentowanej lokacie bankowej – narażać się na ogromne straty, na utratę kolejnych kilkuset procent zysków, jakie przyniosą fundusze akcji.
Dzisiaj już wiemy, że to była „czysta iluzja”, ale faktem pozostaje jedno: panowały wówczas wyjątkowo korzystne warunki do sprzedaży MiSiów, które, niestety, okazały się jednocześnie wyjątkowo niekorzystnym momentem do kupna jednostek uczestnictwa tychże funduszy.
Teraz możemy przejść do wyjaśnienia, na czym polegają wyjątkowo korzystne warunki do sprzedaży kredytów hipotecznych.
Sprzedaży sprzyja po pierwsze to, że pomimo panującego kryzysu na rynkach finansowych nasze zarobki wciąż rosną, także w wielkościach realnych. W ostatnim roku inflacja wyniosła niecałe 5%, natomiast zarobki wzrosły o około 10%. Stać nas na większy kredyt. W tym samym czasie rata kredytu zaciąganego w złotówkach wzrosła o kilkadziesiąt procent, a więc znacznie przewyższyła wzrost zarobków, co powinno negatywnie wpłynąć na sprzedaż kredytów i co było przedstawiane przez kilka ostatnich miesięcy jako powód spowolnienia na tym rynku. Jak widzimy, tak się nie stało. Dlaczego? Bo mamy również kredyty denominowane we frankach. Co prawda, za sprawą wzrostu stóp procentowych w Szwajcarii musimy spłacać wyższe raty, ale…
Tutaj dochodzimy do przyczyny sukcesu osiągniętego w sprzedaży kredytów hipotecznych. Kupujemy ten towar (kredyt zaciągany denominowany we frankach), bo wydaje się nam, iż mamy wyjątkową okazję. W pierwszym półroczu złotówka umocniła się w takim stopniu wobec obcych walut, w tym także wobec franka szwajcarskiego, że nie widzimy wzrostu stóp procentowych przy zaciąganiu kredytu w tej walucie. Widzimy zjawisko wręcz odwrotne – spadek wysokości rat.
Należy jednak zdawać sobie sprawę z tego, że widzimy korzyści nie nasze – potencjalnych nabywców kredytu (którzy teraz tłumnie zaciągają nowe kredyty) – ale osób, które zaciągnęły kredyt wcześniej. Dzisiejsza sytuacja jest wymarzona nie dla nowych kredytobiorców, ale dla osób, które zaciągnęły kredyt na początku tego roku, jeszcze bardziej dla osób, które zaciągnęły kredyt rok temu, a najbardziej dla tych, którzy kupowali ten towar w 2003 i 2004 roku. To oni odnieśli namacalne korzyści – ich dług liczony w złotówkach, w stosunku do zarobków, zmniejszył się w bardzo dużym stopniu, a dodatkowo, wartość mieszkania, które kupowali kilka lat temu, jest dzisiaj o wiele większa. Oczywiście są to tylko i wyłącznie korzyści przeszłe, które mogą, ale wcale nie muszą, być kontynuowane w przyszłości.
Jest jeszcze jeden czynnik, który sprzyja sprzedaży kredytów, czyli odpowiada za ten niespodziewany boom. Czy domyślasz się jaki? Spadek cen mieszkań. Chociaż wyjściowe ceny są takie same jak pół roku temu, to jak można wyczytać, deweloperzy bez większych oporów udzielą nam rabatów nawet w wysokości 10–15%.
Tak więc sytuacja wydaje się wręcz wymarzona do tego, aby zaciągnąć kredyt we frankach: nasze zarobki wzrosły w ostatnim roku o ponad 10%, umacniająca się złotówka pokazuje, że rata kredytu w tym czasie malała – pomimo wzrostu stopy procentowej kredytu – a w dodatku możemy nabyć mieszkanie z kilkunastoprocentowym upustem (kwota zaciąganego kredytu zmalała).
Zgodzisz się, że wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych w takich okolicznościach jest oczywisty? Z pewnością tak. To dobrze.
Czy w tym wszystkim jest jednak jakieś ale? Oczywiście. Bardzo silna złotówka oznacza tylko i wyłącznie korzyści dla osób, które kupiły ten towar wcześniej. A co znaczy dla osób ustawionych w kolejce? Coraz wyższe ryzyko zmiany trendu oraz to, że spadek wartości złotówki może być bardzo głęboki.
W tym przypadku obowiązuje identyczna zasada jak przy inwestowaniu w MiSie. Bardzo wysokie wyceny jednostek uczestnictwa Funduszy Małych i Średnich Firm w lipcu 2007 roku oznaczały dla jednych bardzo wysokie zyski – dla tych uczestników, którzy nabywali jednostki odpowiednio wcześniej – natomiast dla nowych uczestników coraz większe ryzyko zmiany trendu i coraz wyższy pułap, z którego te ceny będą spadały.
Czy to znaczy, że już od jutra złotówka zacznie tracić na wartości wobec franka i sytuacja nowych kredytobiorców zacznie być równie tragiczna za rok, jak dzisiejsza uczestników funduszy akcji tłumnie inwestujących w lipcu 2007 roku? Nie. Tego nie wiemy. Ale warto zdawać sobie sprawę z tego ogromnego ryzyka, zanim skusi nas sprzedawca przedstawiający nam argumenty, które zaprezentowałem wyżej.
Kredyt hipoteczny zaciągamy na kilkadziesiąt lat. Kiedyś nastąpi zmiana trendu i złotówka zacznie słabnąć. Wówczas to, co teraz wydaje się największą korzyścią, spowoduje wzrost naszego zadłużenia. Spadek o 10% wartości złotego w stosunku do franka spowoduje, że o 10% wzrośnie nasze zadłużenie wyrażone w złotych i tym samym podstawa naliczenia rat kredytowych. Czy spadek może być jeszcze większy? Oczywiście, może wynieść 30% a nawet więcej. To niemożliwe? Kto tak twierdzi? Ty i sprzedawca kredytu hipotecznego? A może autorzy artykułów prasowych o wymownych tytułach: „Ceny mieszkań już nie będą spadać”, „Teraz może być najlepszy moment na kupno mieszkania”.
Wszystko jest możliwe i nie ważne jakbyś próbował zaklinać rzeczywistość – ty, sprzedawca czy też banki, które udzieliły kredytów denominowanych we frankach na kwotę prawie 80 mld (licząc w złotych). Nie ma co zaklinać rzeczywistości tylko zdać sobie sprawę z tego co by to znaczyło dla ciebie, o ile byłbyś osobą, która zaciągnie kredyt po najbardziej niekorzystnym kursie. No właśnie. Bierzesz kredyt na 300 tysięcy i zmienia się kurs – umacnia się o 10%. Twoje zadłużenie z dnia na dzień rośnie o 10%. Ty jednak nie chcesz pogodzić się ze stratą i czekasz na umocnienie się złotówki. Jednak kurs dalej spada i pojawiają się pierwsze artykuły wieszczące zmianę trendu i pogłębienie się spadku i ty w panice dokonujesz zamiany kredytu po kursie o 20-25 mniej korzystnym i twoje zadłużenie rośnie do 400 tysięcy złotych. Gdyby jednocześnie utrzymała się wysoka inflacja, a nawet wzrosła, mogłoby to oznaczać dodatkowy wzrost naszego zadłużenia na skutek wzrostu stóp procentowych i tym samym oprocentowania kredytu. Czy to wszystkie zagrożenia? Niestety nie. Rosnąca inflacja może pogłębić spadek cen nieruchomości, tym samym doprowadzić do sytuacji, w której twoje zadłużenie w pewnym momencie będzie o wiele wyższe od rynkowej wartości posiadanej nieruchomości. Co byś zrobił w sytuacji gdyby twój dług zwiększył się z 300 tysięcy do 400-tu a jednocześnie rynkowa wartość posiadanego mieszkania spadła o 20% z 300 tysięcy do 260ciu?
Czy ten wariant jest możliwy?
Oczywiście. A jakie jest prawdopodobieństwo jego wystąpienia? Dobre pytanie. Warto, abyś poszukał na nie odpowiedzi, zanim skorzystasz z tej wyjątkowej okazji. Nie wszystko musi wyglądać tak różowo, jak przedstawia ci sprzedawca kredytu. Może, ale nie musi. Co wtedy? Zastanawiałeś się nad tym? Nie? A powinieneś, i to poważnie.
